Van uw eerste selectie tot de sleuteloverdracht. De stappen, documenten en kosten van een aankoop in Andalusië, helder uitgelegd.
Een woning aan zee, een appartement bij de golf of een villa met privacy: begin bij het leven dat u hier wilt leiden. Deze gids gaat over de aankoop van een woning door een particulier aan de Costa del Sol, binnen Andalusië.
Bepaal de regio, het woningtype en het gebruik: eigen verblijf, verhuizen of verhuren. Vergelijk ook bereikbaarheid, oriëntatie, onderhoud en gemeenschappelijke voorzieningen. Reserveer naast de koopsom ruimte voor belastingen, advies, inrichting en eventuele werken.
Zorg tijdig voor uw identiteitsdocument, NIE en de bewijsstukken over de herkomst van uw geld. Een NIE is een identificatienummer; het maakt u niet automatisch Spaans fiscaal resident. Bespreek een hypotheek vóór u zich contractueel vastlegt. Laat een financieringsvoorbehoud expliciet opnemen als uw aankoop daarvan afhangt.
Bij een woninghypotheek waarop de Spaanse hypotheekwet van toepassing is, ontvangt u de FEIN met de gepersonaliseerde voorwaarden minstens tien dagen vóór ondertekening. Ook de voorafgaande notariële informatieprocedure moet worden ingepland.
Uw eigen juridisch adviseur controleert de eigendom, eventuele hypotheken of beslagen, de bevoegdheid van de verkoper en de aansluiting tussen register, kadaster en werkelijkheid. Laat ook de stedenbouwkundige status, verbouwingen en toepasselijke bewoningsdocumenten onderzoeken. Bij twijfel over de bouwkundige staat is een onafhankelijke technische inspectie verstandig.
Vraag bij een urbanisatie naar de bijdrage aan de eigenaarsvereniging, eventuele achterstanden, geplande werken en extra bijdragen. Wilt u verhuren, laat dan vooraf nagaan welk gebruik ter plaatse en binnen de gemeenschap is toegestaan.
Een bod gaat niet alleen over de prijs. Bespreek ook inventaris, opleveringsdatum, kostenverdeling en eventuele voorwaarden. Laat een reservering of privékoopcontract beoordelen vóór ondertekening of betaling. Zo’n document kan al bindend zijn.
Bij arras, een contractuele aanbetaling, hangen de gevolgen van annulering af van het afgesproken type en de formulering. Een aanbetaling van 10% is geen algemene wettelijke verplichting. Leg vast wie het geld ontvangt en wanneer het kan worden terugbetaald.
Controleer met uw adviseur de conceptakte, het betalingsschema, eventuele inhoudingen en de aflossing van lasten. Doe kort vóór overdracht een laatste rondgang en vergelijk de woning met de afgesproken inventaris. De notaris vervult een onpartijdige rol; uw eigen adviseur behartigt uw specifieke belangen.
Leg vast wanneer u de sleutels en het bezit ontvangt. Kunt u niet aanwezig zijn, bespreek dan ruim vooraf een geschikte notariële volmacht.
Laat de belastingen afwikkelen, de akte inschrijven in het eigendomsregister en de wijziging bij het kadaster opvolgen. Zet water, elektriciteit, verzekering en de eigenaarsvereniging op uw naam. Bewaar de akte, facturen en belastingbewijzen samen: ze zijn later ook bij verkoop belangrijk.
Dan moet de koper in de gebruikelijke situatie 3% van de overeengekomen verkoopprijs inhouden en via Modelo 211 afdragen. Dat is een voorschot op de belasting van de verkoper. Bij een niet-residente particuliere verkoper kan de koper bovendien voor de gemeentelijke plusvalía als vervangende belastingplichtige worden aangesproken. Laat beide posten vóór overdracht regelen.
Het fiscale onderscheid tussen een bestaande woning en een eerste levering door een promotor bepaalt de belangrijkste aankoopbelasting. De benaming ‘nieuwbouw’ in een advertentie is daarvoor niet doorslaggevend.
Het algemene Andalusische tarief voor een aankoop die onder overdrachtsbelasting valt.
Doorgaans 10% IVA en het algemene Andalusische tarief van 1,2% AJD op de aankoopakte.
Verlaagde tarieven en uitzonderingen vragen een afzonderlijke beoordeling. Bij ITP kan de kadastrale valor de referencia de grondslag bepalen; een hogere overeengekomen prijs of aangegeven waarde gaat voor. Deze referentiewaarde is iets anders dan de kadastrale waarde voor IBI.
| Aankoop | Belastingen | Koopsom + belastingen |
|---|---|---|
| Herverkoop | €70,000 ITP | €1,070,000 |
| Eerste levering |
€100,000 IVA €12,000 AJD |
€1,112,000 |
Vraag offertes voor juridisch en fiscaal advies, notaris, register en eventuele volmachten of vertalingen. Voeg bij financiering de voor u toepasselijke taxatie- en bankkosten toe. Neem ook een bouwkundige inspectie, verhuizing en eventuele renovatie mee. Eén algemeen kostenpercentage past niet bij iedere transactie.
Voor ITP/AJD geldt in Andalusië in het algemeen een termijn van twee maanden vanaf de dag na het belastbare feit. Laat uw adviseur de startdatum en Modelo 600 bepalen; die startdatum is niet noodzakelijk altijd de datum van de notariële akte.
Controleer naast de algemene aankoopstukken de bouwvergunning, eigendom van de grond, tekeningen, afwerkingsstaat en betalingskalender. Laat vastleggen welke oppervlakten, buitenruimten, parkeerplaatsen en bergingen u precies koopt, wat inbegrepen is en wat er bij vertraging gebeurt.
Voor voorschotten tijdens de bouw voorziet de Spaanse wet vanaf de verkrijging van de bouwvergunning in terugbetalingswaarborgen via een bankgarantie of verzekering en een afzonderlijke rekening. Laat uw individuele bewijs, dekking en voorwaarden controleren vóór betaling.
Bij oplevering horen een inspectie, een schriftelijke lijst van gebreken en de voor de woning vereiste voltooiings- en bewoningsdocumenten. Spreek af wie gebreken opvolgt en binnen welke termijn.
Dat hangt af van het dossier, financiering, eventuele lasten en de beschikbaarheid van partijen. Plan de overdracht pas wanneer de controles en het geld beschikbaar zijn. Bij aankoop tijdens de bouw is de contractuele opleveringsplanning bepalend.
Ja. U kunt als niet-resident een woning kopen. Identificatie, financiering en fiscale verplichtingen moeten wel vooraf worden geregeld. Eigendom van een woning verleent op zichzelf geen verblijfsrecht.
Marbella Maison helpt u bij selectie, bezichtigingen en de afstemming tussen partijen. Uw juridisch en fiscaal adviseur onderzoekt het dossier en uw persoonlijke situatie. U kiest zelf uw adviseur; desgewenst brengen wij u in contact met Sirejacob Legal & Tax.
Vertel Nathalie wat u zoekt en in welke fase u zich bevindt. We bespreken uw wensen en de volgende stap.
De fiscale en juridische onderdelen zijn nagekeken aan de hand van onderstaande officiële bronnen. Gemeentelijke regels en persoonlijke omstandigheden worden per dossier beoordeeld.
Algemene informatie voor particuliere woningtransacties in Andalusië. Uw fiscale woonplaats, woning en contract bepalen de precieze toepassing. Laat uw eigen dossier vóór ondertekening beoordelen door een juridisch en fiscaal adviseur.
