Een goede voorbereiding maakt het verschil. Van prijsbepaling en presentatie tot overdracht en belastingafrekening in Andalusië.
Laat ligging, staat, buitenruimte, oriëntatie en vergelijkbaar aanbod beoordelen. Een vraagprijs is nog geen gerealiseerde verkoopprijs. Bereken vóór u een bod aanvaardt wat er overblijft na de hypotheek, verkoopkosten en belastingen.
Controleer wie moet tekenen, of volmachten nodig zijn en of woning, register en kadaster overeenstemmen. Verzamel vergunningen en documenten van verbouwingen. Meld huurders, gebruiksrechten, geschillen of andere beperkingen tijdig aan uw adviseur.
Vraag bij de bank hoe de lening wordt afgelost en de hypotheekinschrijving wordt doorgehaald. Een afgeloste lening is niet automatisch uit het eigendomsregister verwijderd.
Los kleine zichtbare gebreken op, ruim op en kies goede fotografie met een heldere beschrijving. Leg vast welke meubels en uitrusting inbegrepen zijn. Spreek met uw makelaar de opdracht, vergoeding inclusief IVA, publicatiekanalen, eventuele exclusiviteit en terugkoppeling na bezoeken af.
Zorg voor het vereiste geregistreerde energiecertificaat en de bijbehorende informatie voor de verkoopadvertentie. Laat een eventuele wettelijke uitzondering bevestigen.
Kijk naar prijs, financiering, voorwaarden, datum en inventaris. Bespreek welke documenten de koper nog nodig heeft. Laat de reservering en het privékoopcontract juridisch beoordelen, inclusief de aanbetaling, gevolgen van niet-nakoming en verdeling van kosten.
Bij arras bepaalt de gekozen contractvorm welke rechten partijen hebben. Ga niet automatisch uit van een vrijblijvende reservering of een vaste annuleringsregel.
Vraag een actuele aflosnota, bewijs over gemeenschapsachterstanden en de eindafrekening. Stem betalingsmiddelen, inhoudingen, sleutels, meterstanden en de afgesproken staat van oplevering af. Uw adviseur moet de eindafrekening kunnen uitleggen vóór u tekent.
Bewaar de verkoopakte, aankoopbewijzen, relevante facturen en belastingdocumenten. Laat de gemeentelijke plusvalía en uw inkomstenbelasting tijdig behandelen. Meld de overdracht bij de eigenaarsvereniging, verzekeraar en leveranciers en controleer dat afgesproken wijzigingen zijn uitgevoerd.
Verkoopprijs min hypotheekaflossing, makelaarsvergoeding met IVA, juridisch advies, eventuele hypotheekdoorhaling, overige verkoperskosten en verschuldigde belastingen.
Voor een niet-resident vermindert de 3%-inhouding de uitbetaling bij overdracht. Verreken die later met de definitieve belasting; tel ze niet nog eens als afzonderlijke eindbelasting op.
Also agree who pays ongoing charges and any special community assessments. Taxable gain differs from cash proceeds: paying off a mortgage does not itself reduce the taxable capital gain.
For an individual non-resident without a permanent establishment, the general rate on a taxable gain from Spanish property is 19%. The calculation starts with the sale and acquisition values, adjusted for permitted documented costs, taxes and improvements. Depreciation may also affect a property that has been let.
Keep supporting records. Maintenance does not automatically qualify as an improvement, and not every expense is deductible. Have the calculation prepared for each owner.
When buying from a non-resident, the buyer normally retains 3% of the agreed price. The buyer pays it to the tax authority within one month of transfer using Modelo 211 and provides evidence to the seller. The seller credits this advance payment through Modelo 210.
| Sale price in this example | €1,000,000 |
| Retention on completion: 3% | €30,000 |
| Assumed taxable gain | €100,000 |
| Tax on that gain: 19% | €19,000 |
| Difference to claim back | €11,000 |
Simplified example for one non-resident owner, with no exemption or special adjustments. A refund requires filing and assessment. Municipal tax and other selling costs are separate.
The gain generally falls within Spanish IRPF, rather than automatically using the general non-resident rate of 19%. A main home may qualify for relief, for example on reinvestment or a sale from age 65, subject to conditions. These benefits do not automatically apply to a second home. Have tax residence and eligibility documented.
IIVTNU concerns the increase in urban land value and is separate from income tax. On an ordinary sale it is generally the seller’s responsibility. Rates and administration depend on the municipality. Where no land-value increase can be demonstrated, the tax may not apply, but the necessary filing and evidence are still required.
If the seller is a non-resident individual, the buyer may be the substitute taxpayer. Agree the arrangements and any retention beforehand.
| Item | General deadline on a sale |
|---|---|
| Modelo 211 | The buyer pays the 3% retention within one month of transfer. |
| Modelo 210 – sale | The non-resident seller has three months after the first month following transfer has elapsed. This also applies to refunds and nil returns. |
| Municipal plusvalía | For a sale: thirty working days from the taxable event. Check the municipal procedure. |
| Resident – IRPF | Include the sale in the applicable annual return and assess any exemptions. |
We discuss positioning, presentation, viewings and negotiations, and coordinate the sale with you. Your legal and tax adviser handles the documents and tax position. If you wish, we can introduce you to Sirejacob Legal & Tax.
Tell Nathalie about your property, its location and your plans. Together, we will look at how to prepare for a sale.
Also read the buying guide
The tax and legal sections have been checked against the official sources below. Municipal rules and personal circumstances require assessment for each transaction.
General information for residential transactions by individuals in Andalusia. Your tax residence, property and contract determine the precise treatment. Have your own file reviewed by a legal and tax adviser before signing.
